不動產(chǎn)私募投資基金試點工作啟動。

　　2月20日，證監(jiān)會宣布于近日啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。同日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（簡稱“中基協(xié)”）發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》（簡稱《不動產(chǎn)試點指引》）。

　　不動產(chǎn)私募投資基金試點啟動后，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來重大利好。據(jù)證監(jiān)會介紹，此次試點工作是證監(jiān)會落實黨中央和國務院有關“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場功能，促進房地產(chǎn)市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務實體經(jīng)濟功能的重要舉措。

　　根據(jù)澎湃新聞對文件的多方梳理，此次不動產(chǎn)私募投資基金試點工作具有諸多亮點，包括新設“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策；投資范圍將特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）納入在內(nèi)，同時，還對股債比的限制方面進行差異化安排。此外，不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，提高了對投資者準入門檻，投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。

　　新設“不動產(chǎn)私募投資基金”類別

　　據(jù)證監(jiān)會介紹，不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續(xù)設立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，不斷探索積累不動產(chǎn)投資運作經(jīng)驗。

　　由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權投資存在較大差異，證監(jiān)會指導基金業(yè)協(xié)會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

　　住宅納入投資范圍

　　證監(jiān)會強調(diào)，此次試點工作按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動產(chǎn)私募投資基金，進行不動產(chǎn)投資試點。參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎設施項目等。

　　適度放寬擴募條件

　　證監(jiān)會表示，考慮到不動產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

　　適度放寬股債比

　　為適應不動產(chǎn)私募投資基金投資策略，不動產(chǎn)私募投資基金按照試點要求為被投企業(yè)提供借款或者擔保的，在涉及《關于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關于股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權，或者持有被投企業(yè)51%以上股權且被投企業(yè)提供擔保，可實現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應實現(xiàn)與原始權益人的主體信用風險隔離。同時，為促進不動產(chǎn)私募投資基金試點工作穩(wěn)妥推進，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規(guī)范要求。

　　3月1日起施行《不動產(chǎn)試點指引》

　　根據(jù)中基協(xié)公布的數(shù)據(jù)，截至2022年末，協(xié)會存續(xù)私募股權房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權基礎設施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開發(fā)與建設等，在支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、促進不動產(chǎn)市場盤活存量、轉型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。

　　由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權投資存在較大差異，為積極發(fā)揮私募股權投資基金作用，2月21日，中基協(xié)在中國證監(jiān)會指導下，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，起草形成《不動產(chǎn)試點指引》。

　　從具體內(nèi)容來看，《不動產(chǎn)試點指引》，明確試點原則、不動產(chǎn)投資范圍、管理人要求，新增產(chǎn)品類型。

　　一，明確試點原則、不動產(chǎn)投資范圍、管理人要求，新增產(chǎn)品類型。其中，不動產(chǎn)投資范圍包含投向特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房和基礎設施項目等，并新增了“不動產(chǎn)私募投資基金”產(chǎn)品類型。

　　二，明確適格投資者及基金運作要求。其中不動產(chǎn)私募投資基金投資者應當以機構投資者為主。對于不動產(chǎn)私募投資基金持有被投企業(yè)75%以上股權的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風險。

　　三，適度放寬股債比及擴募限制，提升不動產(chǎn)基金運作靈活度。為提升試點產(chǎn)品投資靈活度，符合試點要求的不動產(chǎn)私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過申請經(jīng)營性物業(yè)貸款、并購貸款等方式擴充投資資金來源。此外，在投資期內(nèi)履行相應程序的不動產(chǎn)私募投資基金，可在備案完成后開放認、申購（認繳）。

　　四，防范風險，加強事中事后監(jiān)測。為加強不動產(chǎn)投資領域的風險防控，明確不動產(chǎn)私募投資基金應強制托管；要求管理人勤勉盡責，有效控制不動產(chǎn)私募投資基金風險；嚴禁管理人使用基金財產(chǎn)投向其實際控制人控制的企業(yè)或項目；對于存在單一投資標的、分級安排、抵質(zhì)押、股東借款等特殊風險的，應進行特殊風險揭示；按季度向投資者進行信息披露以及向協(xié)會報送運作情況。

　　中基協(xié)表示，符合試點要求的管理人，在開展不動產(chǎn)私募投資基金募集、管理等業(yè)務活動前，可于2023年3月1日后通過協(xié)會資產(chǎn)管理業(yè)務綜合報送平臺首頁的政策申請模塊提交申請材料。